2026년 7월 29일 · 본문·출처 링크 전수 검수
2021~2022년 중과세율을 현재 제도로 잘못 적용하지 않고 국세청의 2023년 이후 세율표를 기준으로 설명합니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일 보유 현황을 기준으로 공시가격 합계와 공제, 공정시장가액비율, 세율과 재산세 공제 등을 거쳐 계산합니다. 매매가나 호가에 세율을 바로 곱하는 세금이 아닙니다.
2026년 7월 검토 기준으로 개인 주택분 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%입니다. 과거 조정대상지역 2주택 1.2~6.0% 표는 2021~2022년 자료이며 현재 표로 사용하면 안 됩니다.
과세 대상 확인
6월 1일 현재 개인별 주택 공시가격 합계와 주택 수를 확인합니다. 1세대 1주택과 일반 납세자의 공제 기준이 다르며 공동명의 특례는 신청 여부를 별도로 봅니다.
주택 지분, 상속주택과 합산배제 대상이 있는 경우 보유 사실과 신고요건을 함께 확인합니다.
2023년 이후 세율 적용
국세청 표는 개인 기준 2주택 이하와 3주택 이상을 구분합니다. 2주택 이하는 과세표준 3억 원 이하 0.5%부터 94억 원 초과 2.7%까지, 3주택 이상은 0.5%부터 5.0%까지입니다.
세율은 과세표준 구간에 적용하며 공시가격 전체에 최고세율을 곱하지 않습니다.
고지서 검산
공시가격 합계, 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 재산세 상당액 공제와 세액공제를 순서대로 확인합니다.
고지 내용이 보유 현황과 다르면 국세청 안내에 따라 정정 또는 이의 절차와 기한을 확인합니다.
현재 세율표와 과거 표 구분
| 구분 | 확인 내용 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 2주택 이하 | 0.5%~2.7% | 2023년 이후 개인 주택분 |
| 3주택 이상 | 0.5%~5.0% | 과세표준 구간별 |
| 1.2%~6.0% | 과거 중과표 | 2021~2022년 자료 |
종합부동산세 고지서를 단계별로 검산하는 법
매년 6월 1일 현재 본인 명의 주택과 지분을 목록으로 만들고 각 주택의 해당 연도 공시가격을 확인합니다. 공동명의, 상속지분, 부속토지와 합산배제 신청 대상은 별도 표시합니다. 가족 전체가 아니라 원칙적으로 개인별 합산이라는 출발점을 확인합니다.
공시가격 합계에서 적용되는 기본공제를 확인하고 공정시장가액비율을 적용해 과세표준으로 이어지는 흐름을 적습니다. 1세대 1주택 공제와 일반 공제를 혼동하지 말고 공동명의 특례를 선택한 경우 신청 여부와 세액공제 영향을 함께 봅니다.
세율표는 2023년 이후 개인 주택분의 2주택 이하, 3주택 이상 열을 사용합니다. 과세표준이 한 구간에 들어간다고 전체 금액에 그 구간 최고세율을 단순 적용하지 않고 국세청 계산표의 누진 구조를 따릅니다. 2021~2022년 조정대상지역 2주택 중과표를 현재 표로 복사하지 않습니다.
산출세액 뒤에는 재산세 상당액 공제, 1세대 1주택자의 연령·보유기간 세액공제와 세부담 상한 등을 확인합니다. 고지서의 주택 수, 공시가격과 지분이 실제와 다르면 국세청의 정정·이의 절차와 기한을 확인합니다.
종부세 검산에 필요한 자료
- 6월 1일 기준 개인별 주택·지분·분양권 등 보유목록
- 부동산 공시가격 알리미의 주택별 해당 연도 가격
- 1세대 1주택·공동명의 특례·합산배제 관련 신청자료
- 국세청 2023년 이후 주택분 세율표와 계산 흐름
- 주택별 재산세 고지서와 재산세 상당액 공제 내역
- 종부세 고지서의 과세표준·세율·세액공제·납부기한
과거 세율표 때문에 생기는 계산 오류
- 조정대상지역 2주택 1.2~6.0% 표를 현재 제도에 사용하면 폐지된 중과를 적용하게 됩니다.
- 매매가나 호가에 종부세율을 곱하면 공시가격·공제·과세표준 계산을 모두 건너뜁니다.
- 부부의 주택가액을 세대 단위로 바로 합치면 개인별 과세 원칙과 공동명의 특례를 놓칠 수 있습니다.
- 종부세 산출세액에서 재산세 상당액 공제를 확인하지 않으면 고지서 검산이 완성되지 않습니다.
- 6월 1일 이후 매도했다는 이유로 해당 연도의 납세의무가 없다고 생각하면 과세기준일을 잘못 이해하게 됩니다.
공동명의 특례를 검토하는 경우
부부 공동명의 1주택은 각각 과세하는 방식과 1세대 1주택 특례 신청을 비교할 수 있는 경우가 있습니다. 각자의 지분, 연령·보유기간 세액공제와 다른 주택 보유를 입력해 국세청 안내에 따라 비교합니다. 한 방식이 항상 낮다고 단정하지 않습니다.
6월 1일 전후로 매매를 계획할 때는 종부세만 보지 말고 재산세, 취득세, 양도소득세와 실제 잔금·등기 일정을 함께 봅니다. 당사자 사이 세금 정산 약정과 과세관청이 정하는 납세의무자는 별개일 수 있어 계약서에 구체적으로 적습니다.
종합부동산세 용어
- 과세기준일
- 매년 보유세 납세의무 판단에 사용하는 6월 1일입니다.
- 공시가격
- 정부가 공시한 주택가격으로 종부세 계산의 출발 자료입니다.
- 기본공제
- 공시가격 합계에서 법이 정한 금액을 차감하는 단계입니다.
- 공정시장가액비율
- 공제 뒤 금액에서 과세표준을 계산할 때 적용되는 비율입니다.
- 재산세 상당액 공제
- 같은 주택분 재산세와의 중복 부담을 조정하는 공제입니다.
신청·계약 전 체크리스트
- 6월 1일 보유 현황을 확인했는가
- 개인별 공시가격 합계를 확인했는가
- 2주택 이하와 3주택 이상 세율표를 구분했는가
- 재산세 상당액 공제와 세액공제를 확인했는가
- 과거 중과세율 표를 사용하지 않았는가
공시가격과 과세표준을 혼동하지 않기
공시가격 합계에서 적용되는 공제를 차감하고 공정시장가액비율을 적용한 금액이 과세표준 계산의 출발점입니다.
공시가격 전체에 2.7% 또는 5.0%를 곱하는 방식은 올바른 계산이 아닙니다. 홈택스와 고지서 계산 흐름을 대조합니다.
공식 원문 확인처
국세청·국가법령정보센터의 최신 안내와 실제 고지·신고 화면을 확인합니다. 주택 수, 소유 형태와 합산배제 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 개별 세액은 국세청 또는 세무 전문가에게 확인합니다.
같이 확인할 집 가이드 글
핵심 정리
- 현재 개인 주택분 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%입니다.
- 조정대상지역 2주택 1.2~6.0% 표는 과거 자료입니다.
- 공시가격·공제·과세표준·재산세 공제를 순서대로 확인합니다.
자주 묻는 질문
조정대상지역 2주택은 6% 중과인가요?
현재 일반적인 개인 주택분 세율표는 2023년 이후 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분합니다. 과거 표를 사용하지 마세요.
매매가에 세율을 곱하나요?
아닙니다. 공시가격, 공제와 공정시장가액비율을 거쳐 과세표준을 계산합니다.
공동명의면 항상 세금이 없나요?
각자 지분과 다른 주택, 특례 신청 여부에 따라 달라질 수 있습니다.