2026년 8월 15일 · 주택법과 주택공급규칙 기준 검수
지역·분양가상한제·공급유형과 공고 시점에 따라 기간이 달라집니다. 단지 이름 없이 기간을 단정하지 않습니다.
청약에 당첨된 뒤 “언제 팔 수 있나요?”라고 물으면 전매제한만 확인하기 쉽습니다. 실제로는 전매제한, 거주의무, 재당첨 제한이 서로 다른 시계로 움직입니다. 하나가 끝났다고 나머지 의무까지 사라지는 것은 아닙니다.
세 개의 시계를 종이에 따로 적습니다
| 구분 | 무엇을 제한하나 | 먼저 볼 문서 |
|---|---|---|
| 전매제한 | 주택·입주자 지위의 양도 | 모집공고·주택법 |
| 거주의무 | 정해진 기간 실제 거주 | 모집공고·계약서 |
| 재당첨 제한 | 다른 주택 청약 자격 | 청약홈·공급규칙 |
기간만 적지 말고 기산일과 종료일을 함께 적습니다. 당첨자 발표일, 계약일, 입주가능일 중 무엇이 기준인지 제도마다 다를 수 있습니다.
모집공고 PDF에서 검색할 단어
PDF를 열어 “전매”, “거주의무”, “재당첨”, “부적격”, “예외”, “기산”을 차례로 검색합니다. 표의 각주와 유의사항까지 읽고 해당 주택형·공급유형에 맞는 행을 표시합니다.
정정공고가 있다면 최초 공고만 보지 말고 최종본을 저장합니다. 청약홈 공고와 사업주체 홈페이지 문서의 게시일도 비교합니다.
전매는 매매만 뜻하지 않습니다
주택법상 전매는 매매·증여 등 권리 변동을 수반하는 행위를 포함할 수 있습니다. 명의를 빌려주거나 사실상 권리를 넘기는 약정도 안전한 우회방법으로 생각하면 안 됩니다.
상속 등 법령상 예외가 언급되더라도 자동 허용이라고 단정하지 말고 승인이나 신고 절차를 확인합니다. 이혼, 해외체류, 생업 이전 같은 사유도 사실관계와 요건을 심사받을 수 있습니다.
거주의무는 전입신고 한 줄로 끝나지 않습니다
실제 거주 여부는 전입신고 외에도 생활 근거와 사실관계로 확인될 수 있습니다. 주소만 옮기고 다른 사람이 거주하는 방식은 위험합니다. 임대 가능 시점과 예외사유는 계약 전에 확인합니다.
입주지연이나 건강·근무 사정이 생기면 임의로 임대하지 말고 관계기관과 사업주체에 절차를 문의하고 답변을 보관합니다.
전세를 놓아 잔금을 마련한다는 계획부터 검증합니다
거주의무가 있거나 전매·대출 약정에 제한이 있으면 임대차보증금으로 잔금을 마련하는 계획이 막힐 수 있습니다. 입주 전 다음 항목을 금융회사와 사업주체에 각각 확인합니다.
- 입주 시점의 거주의무와 임대 허용 여부
- 중도금대출 전환·상환 조건
- 잔금대출의 전입·처분 약정
- 분양권에 설정된 채권과 명의변경 절차
기간 계산표는 날짜로 작성합니다
“3년 제한”이라고만 적지 말고 공식 문서의 기산일과 종료일을 날짜로 바꿉니다. 예를 들어 기산일이 당첨자 발표일인지, 소유권이전등기일인지 확인하고 윤년·말일 문제는 담당기관에 검산을 요청합니다.
법이 바뀌었다는 뉴스가 있어도 기존 단지에 소급되는지 별도 확인해야 합니다.
명의변경 전 준비할 서류
- 최종 모집공고와 공급계약서
- 전매제한 종료 확인 자료
- 사업주체 명의변경 안내
- 대출 승계·상환 확인서
- 매도·매수인 신분 및 인감 관련 서류
- 세금·중개보수·법무 비용 산출표
전매 가능일이 지났어도 사업주체 예약, 금융회사 동의, 관할기관 확인 때문에 당일 명의변경이 어려울 수 있습니다.
중개계약서의 위험한 표현
“규제 풀릴 예정”, “명의변경은 확실”, “거주의무는 전입만 하면 됨”처럼 근거 문서가 없는 표현은 그대로 믿지 않습니다. 중개대상물 확인·설명서에 제한 내용과 확인 근거를 적고, 최신 공고·법령과 다르면 계약 전에 정정합니다.
당첨 직후 확인 순서
- 청약홈에서 당첨 사실과 공급유형을 확인합니다.
- 모집공고의 제한 표를 캡처합니다.
- 계약서의 동일 문구와 비교합니다.
- 사업주체에 기산일·종료일을 서면 문의합니다.
- 대출·임대·처분 계획이 제한과 충돌하는지 점검합니다.
계약 전 단계는 청약 당첨 후 서류·계약 순서를 함께 참고합니다.
예외 사유는 신청 전에 서면으로 확인합니다
질병, 취학, 근무지 이전, 상속 등 예외로 보이는 사유가 있어도 문구만 비슷하다는 이유로 적용된다고 판단하면 안 됩니다. 대상 주택, 의무 종류, 신청 시점, 승인기관과 제출서류를 확인합니다.
전화 답변은 상담일과 담당부서를 적고 가능하면 공문·민원답변 등 추후 확인 가능한 방식으로 남깁니다. 예외 승인을 받기 전에 매매나 임대 계약부터 체결하지 않습니다.
세금과 중개보수도 전매 가능일과 별개입니다
전매가 가능해도 양도소득세, 취득 관련 비용, 중개보수와 대출 상환비용이 남습니다. 프리미엄만 보고 실제 손익을 계산하면 비용을 빠뜨릴 수 있습니다.
- 분양대금 납부액과 프리미엄
- 중도금대출 이자·상환비용
- 중개보수와 명의변경 비용
- 세금 신고 기준일과 필요경비 증빙
날짜표 예시
모집공고일, 당첨자 발표일, 계약일, 입주가능일, 소유권이전등기 가능일을 세로로 적고 옆에 전매제한·거주의무·재당첨 제한의 기산일을 표시합니다. 같은 날짜가 반복되더라도 각각 근거 문서의 페이지를 적습니다.
정책 변경 기사가 나오면 표를 바로 고치지 말고 시행일과 기존 계약 적용 여부를 확인한 뒤 수정합니다.
매도인과 매수인이 각각 확인할 문서
| 매도인 | 매수인 | 공통 |
|---|---|---|
| 공급계약·납부내역 | 자금조달·대출승인 | 전매 가능일 확인 |
| 중도금대출 상환·승계 | 명의변경 필요서류 | 사업주체 예약 |
| 세금·프리미엄 증빙 | 중개보수·취득비용 | 제한·예외 서면답변 |
어느 한쪽이 “명의변경은 나중에 알아보자”고 미루면 계약금만 오간 채 절차가 막힐 수 있습니다.
임대차계약과 충돌하는 지점을 먼저 찾습니다
입주 전에 전세나 월세 계약을 체결하려면 거주의무뿐 아니라 소유권이전 가능 시점, 대출 약정, 임차인의 전입 가능일과 보증보험 요건을 확인합니다. 아직 소유권을 취득하지 않은 상태에서 임대권한을 어떻게 증명할지도 문제입니다.
임차인에게 제한 사실을 숨기거나 “입주는 확실하다”고 단정하지 않습니다. 일정이 바뀔 때 계약금 반환과 책임을 특약에 구체적으로 적고 법률검토를 고려합니다.
전매계약 특약에서 볼 내용
- 전매제한 종료와 명의변경 승인 실패 시 처리
- 중도금대출 승계가 불가능할 때 자금 책임
- 프리미엄과 납부된 분양대금의 지급 순서
- 사업주체 추가 납부금·옵션계약의 승계
- 세금·중개보수·법무비용 부담 주체
특약이 법령상 금지된 전매를 허용해 주는 것은 아닙니다. 거래 가능 여부를 먼저 확인한 뒤 계약 문구를 검토합니다.
제한 종료일 전후 하루 차이를 가볍게 보지 않습니다
계약일, 잔금일, 명의변경일 중 어떤 행위가 전매에 해당하는지 불명확하면 제한 종료 전 가계약도 위험할 수 있습니다. 종료일 전 계약금을 보내고 이후 본계약서를 쓰는 방식이 허용된다고 추정하지 않습니다.
사업주체와 관할기관에 구체적인 예정일과 행위를 제시해 답변을 받고, 중개사에게도 같은 근거를 확인합니다.
전매·거주 자주 묻는 질문
전매제한이 끝나면 바로 전세를 놓을 수 있나요?
거주의무와 대출약정, 사업주체 절차를 별도로 확인합니다.
명의만 가족에게 넘기면 괜찮나요?
증여 등 권리변동도 전매에 포함될 수 있어 법령상 예외와 승인을 확인해야 합니다.
확인표에는 제한 이름만 적지 말고 근거 문서와 확인한 날짜를 붙입니다. 모집공고의 전매제한 문구, 공급계약서 특약, 사업주체 답변, 관할기관 답변이 서로 다르게 읽히면 가장 편한 해석을 고르지 말고 차이가 생긴 이유를 다시 묻습니다. 법령 개정 전후 경과규정은 단지의 공고일·당첨일에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.
거래를 검토할 때는 제한 종료 예정일만 보고 계약금을 보내지 않습니다. 명의변경 접수 가능일, 사업주체가 요구하는 서류, 대출 승계 여부, 세금, 중개보수, 잔금일을 한 일정표에 넣습니다. 매도인과 매수인이 이해한 제한 조건이 같다는 점도 계약서 특약에 구체적으로 남깁니다.
실거주 계획이 바뀌었다면 임대 가능 여부뿐 아니라 대출약정 위반, 입주지정기간, 기존 주택 처분조건까지 별도로 확인합니다. 각 의무는 종료 기준과 담당기관이 다를 수 있으므로 하나가 끝났다고 나머지도 끝난 것으로 보지 않습니다.
공식 확인처
최종 판단
단지명, 공급유형, 모집공고일, 당첨일, 계약일을 적은 뒤 각 제한의 시작·종료를 따로 확인합니다. 거래 상대방이나 커뮤니티 글보다 청약홈 최종 공고, 계약서, 시행 중인 법령과 사업주체 공식 답변을 우선하세요.