2026년 8월 15일 · 공인중개사법령과 확인·설명서 서식 기준 검수
중개보수 요율은 전국 단일 고정가격이 아닙니다. 법정 상한과 시·도 조례 범위 안에서 협의한 금액을 확인합니다.
중개보수 분쟁은 “몇 퍼센트인가”보다 거래금액을 어떻게 잡았는지, 부가가치세와 실비가 따로 붙는지, 언제 협의했는지에서 자주 생깁니다. 계약 직전에 총액만 듣지 말고 산출식을 한 줄로 받아야 합니다.
첫 단계는 물건 종류와 거래 형태 구분입니다
주택, 주거용 오피스텔, 그 밖의 중개대상물은 적용 기준이 다를 수 있습니다. 같은 오피스텔도 전용면적·설비 등 법령상 요건을 충족하는지에 따라 분류를 확인해야 합니다.
매매·교환과 임대차도 요율표가 다릅니다. 건축물대장의 용도와 실제 계약 형태를 먼저 적습니다.
월세 거래금액은 보증금만 보지 않습니다
주택 임대차의 거래금액은 일반적으로 보증금에 월차임의 100배를 더해 계산하고, 그 합계가 5천만원 미만이면 월차임의 70배를 적용하는 서식 안내가 있습니다. 실제 적용은 계약일 현재 법령과 지역 조례를 확인합니다.
예시. 보증금 1천만원, 월세 50만원이면 우선 1천만원 + 50만원 × 100을 계산합니다. 이 값이 어느 요율 구간에 들어가는지 확인한 뒤 상한 이내에서 협의합니다.
요율표의 숫자는 ‘받아야 하는 금액’이 아니라 상한입니다
주택 중개보수는 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다. 상한요율을 자동으로 확정요율처럼 적용하면 협의 과정이 빠집니다.
- 계약 목적물 소재지의 시·도 조례를 엽니다.
- 거래형태와 거래금액 구간을 찾습니다.
- 상한요율과 한도액을 확인합니다.
- 협의한 요율·금액을 중개대상물 확인·설명서에 적습니다.
산출내역에는 네 줄이 있어야 합니다
| 항목 | 확인 내용 | 증빙 |
|---|---|---|
| 거래금액 | 매매가 또는 환산보증금 | 계약서 |
| 적용요율 | 조례상 상한 이내 협의값 | 확인·설명서 |
| 중개보수 | 거래금액 × 요율, 한도액 검산 | 산출표 |
| 세금·실비 | 부가세, 권리확인 등 별도 비용 | 세금계산·영수증 |
부가가치세와 실비를 중개보수에 섞지 않습니다
중개사무소의 과세 유형과 거래에 따라 부가가치세 처리가 달라질 수 있습니다. “부가세 별도”라면 사업자등록 상태와 증빙을 확인합니다. 권리관계 확인이나 계약금 반환채무 보장에 든 실비를 청구하는 경우에는 실제 비용과 영수증을 요구합니다.
광고비, 사진비, 이동비처럼 명칭만 붙인 금액이 법령상 실비에 해당하는지는 별도 확인이 필요합니다.
지급 시점과 지급 조건도 계약 전에 합의합니다
중개가 완성된 시점, 잔금 전 계약 해제, 당사자 귀책 등 상황에 따라 보수 지급 분쟁이 생길 수 있습니다. 계약이 깨지면 무조건 0원 또는 무조건 전액이라고 단정하지 말고 중개 완성 여부와 해제 원인을 확인합니다.
계약 전 문자나 확인서에 협의한 금액, 지급일, 부가세 포함 여부를 남깁니다. 중개사무소 상호와 등록번호가 영수증과 일치하는지도 확인합니다.
현금영수증에는 실제 지급액이 찍혀야 합니다
- 상호·사업자등록번호
- 지급일과 공급가액·세액
- 실제 결제수단과 결제액
- 중개보수와 실비 구분
개인 계좌로 이체하라는 안내를 받았다면 그 계좌가 중개사무소와 어떤 관계인지 확인하고, 영수증 발급 주체를 서면으로 남깁니다.
중개보수보다 먼저 확인할 설명 의무
중개대상물 확인·설명서에는 소유권·저당권 등 권리관계, 시설 상태, 관리비, 거래금액과 중개보수 산출내역 등이 들어갑니다. 금액만 깎고 확인·설명서를 대충 보면 더 큰 위험을 놓칠 수 있습니다.
임대차라면 근저당 채권최고액, 선순위 임차인, 관리비, 장기수선충당금 처리 등을 확인하고 등기부 권리관계 확인을 계약 직전 다시 합니다.
이견이 생겼을 때 증빙 순서
- 계약서와 확인·설명서의 중개보수 칸을 확인합니다.
- 적용한 조례와 거래금액 산식을 적습니다.
- 문자·계좌이체·영수증을 시간순으로 정리합니다.
- 중개사무소에 계산 근거를 서면으로 요청합니다.
- 해결되지 않으면 관할 등록관청이나 분쟁조정 절차를 문의합니다.
매매와 월세를 각각 계산해 봅니다
매매 예시. 거래금액 구간의 상한요율을 확인한 뒤 거래금액에 곱하고, 구간에 별도 한도액이 있으면 더 낮은 금액을 상한으로 봅니다. 실제 보수는 그 범위에서 협의합니다.
월세 예시. 보증금과 월차임으로 환산 거래금액을 계산한 다음 해당 구간을 찾습니다. 환산액이 5천만원 미만인지에 따라 월차임 배수가 달라지는 서식 기준을 빠뜨리지 않습니다.
두 예시 모두 부가가치세와 실비는 마지막에 별도 칸으로 적어야 총지급액이 보입니다.
공동중개라면 이중으로 내는지 확인합니다
매도측과 매수측에 각각 중개사무소가 있는 공동중개에서는 각 중개사가 확인·설명서에 참여하고 서명하는 구조를 확인합니다. 의뢰인 한 명에게 법정 상한을 두 번 청구하는 계산인지 오해가 생기지 않도록 지급 상대방과 금액을 적습니다.
소개자나 중개보조원 개인에게 별도 사례비를 보내라는 요청은 중개사무소에 확인하고 공식 영수증 없이는 지급하지 않습니다.
계약 해제 때 보수 분쟁을 줄이는 기록
계약이 왜 해제됐는지, 중개사의 업무가 어느 단계까지 완료됐는지, 계약서에 보수 지급시점이 어떻게 적혔는지를 시간순으로 정리합니다. 계약금 반환과 중개보수 반환은 같은 문제라고 단정하지 않습니다.
합의가 되면 지급·반환 금액과 날짜를 서면으로 남기고 현금영수증 취소·수정 여부도 확인합니다.
지역 조례를 찾는 가장 빠른 순서
- 목적물 소재지 시·도 홈페이지에서 ‘부동산 중개보수’를 검색합니다.
- 현재 시행 중인 조례 또는 공식 요율표인지 게시일을 확인합니다.
- 주택·오피스텔·주택 외 물건 표를 구분합니다.
- 거래금액 구간, 상한요율, 한도액과 비고를 함께 캡처합니다.
- 계약서 작성일 현재 표를 중개사무소 계산과 대조합니다.
검색결과 상단의 오래된 블로그 표나 다른 지역 요율표를 사용하지 않습니다.
중개대상물 확인·설명서와 보수 영수증을 연결합니다
확인·설명서의 거래금액과 보수 산출내역이 계약서와 같아야 하고, 영수증 금액은 실제 지급액과 맞아야 합니다. 세 문서 중 하나라도 다르면 지급 전에 정정을 요청합니다.
확인·설명서 사본은 계약 당일 받아 페이지 수와 서명·날인을 확인합니다. 중개사무소 등록증의 상호·대표자·소재지도 영수증과 대조합니다.
권리확인 비용을 별도로 청구받은 경우
등기사항증명서 발급이나 계약금 반환채무 보장에 실제 비용이 들었다면 항목별 영수증과 의뢰 관계를 확인합니다. 이미 중개보수에 포함해 설명한 업무를 명칭만 바꿔 이중 청구하는지 살펴봅니다.
법무사 등 제3자 비용이라면 서비스 제공자, 업무 범위, 금액과 지급계좌를 확인합니다. 중개사 개인 명의 계좌로 묶어서 송금하지 않습니다.
분쟁을 키우지 않는 첫 답변
“왜 이렇게 비싸냐”보다 “목적물 분류, 거래금액 환산, 적용 조례, 협의요율, 부가세와 실비를 적은 계산서를 요청합니다”라고 씁니다. 계산 근거를 받은 뒤 어느 줄이 다른지 표시하면 협의가 빠릅니다.
구두 다툼이 시작됐다면 지급 약속을 새로 만들지 말고 기존 계약서와 메시지를 보존한 뒤 관할 등록관청 상담을 검토합니다.
중개보수 자주 묻는 질문
상한요율보다 낮게 협의할 수 있나요?
법령과 조례가 정한 상한 이내에서 협의하는 구조인지 확인합니다.
잔금 전에 중개보수를 꼭 내야 하나요?
지급시점은 법령·계약과 중개 완성 시점을 확인해야 하므로 계약 전에 합의합니다.
현금 지급이면 영수증을 못 받나요?
지급 방식과 관계없이 실제 지급을 증명할 적법한 영수증을 요청합니다.
공동중개라면 어느 사무소에 얼마를 지급하는지, 한쪽에 지급하면 전체 지급의무가 끝나는지 서면으로 확인합니다. 소개비나 컨설팅비처럼 이름이 다른 금액이 제시되면 실제 업무 내용과 중개보수의 관계, 부가세 포함 여부를 먼저 묻습니다. 영수증에는 사업자 정보, 거래 목적물, 금액, 지급일이 식별되도록 하고 계좌이체 메모만으로 모든 근거가 충분하다고 생각하지 않습니다.
계약이 중도 해제된 경우에도 보수 발생 여부를 임의로 단정하면 안 됩니다. 해제 원인, 중개가 완성된 시점, 계약서 특약, 관련 법령을 함께 살피고 관할 등록관청의 안내가 필요하면 계산서와 계약서를 준비해 구체적으로 문의합니다.
공식 확인처
계약 직전 한 문장으로 확인하세요
“이 계약의 거래금액, 협의 요율, 중개보수, 부가세와 실비를 각각 적은 산출내역과 영수증을 주세요.” 이 문장이 있으면 상한요율을 고정가격으로 오해하거나 별도 비용을 뒤늦게 알게 되는 일을 줄일 수 있습니다.